中国房地产的四个阶段:黄金时代结束了

第一个阶段从2003年开始,标志是国务院18号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业,这个时候的主基调是鼓励地产投资,以地产拉动经济发展。

第二个阶段从2011年开始,标志是国务院发文促进房地产市场健康发展,加大保障性住房建设力度,把房地产作为一个民生问题。这一阶段的主基调是解决大家买不起房的问题,着力多建房子,让老百姓有房住。

第三个阶段从2015年开始,标志是供给侧结构性改革的提出,把房地产作为一个产能问题,主基调就是觉得房子建的太多了,要刺激市场,去库存。

第四个阶段从2016年开始,标志是提出房住不炒,把房地产作为一个金融风险问题,主基调就是要打击投机性需求,抑制泡沫。

前三个阶段都是房地产的黄金时代,尤其是第一和三阶段,第一阶段靠人口刚需,第二三阶段靠金融刺激,结果都是房价暴涨。而第四阶段彻底不一样,这个阶段就是要抑制炒房,人口刚需衰减叠加去金融化,房地产的黄金时代已经结束,而且这种告别不是短期的,可能会贯穿未来十年甚至二十年的时间。

首先是人口因素。由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化,一个长达五十年的人口周期已经终结。一方面,劳动力人口出现拐点,首次置业刚需下降。20-29岁的刚需人口正逐步进入快速下行通道,现在占总人口的17%,未来十年可能降至10%。婚姻登记人数连续五年下降,累计下降300多万,中国最新的年出生人口已经从最高时的1786万下降到1523万,在不久的将来,中国可能会进入人口负增长。根据国际经验,人口拐点往往伴随着房价拐点,美国劳动力人口2007年见顶,房价2006年见顶,日本劳动力人口1992年见顶,房价1990年见顶。另一方面 ,人口的迅速老龄化也逐步拖累了房地产需求端的改善,据联合国预测,2050年我国65岁以上的老人可能高达26.3%,进入严重老龄化的社会。总之,随着人口红利逐步消失,刚需后劲不足,房地产高速增长的基本面发生变化。

其次是金融因素,一个十年金融周期的退潮使房地产供需两端承压。过去在货币宽松环境下,居民疯狂加杠杆买房的投机行为是过去几年房地产市场繁荣发展的一大推手,如在2015-2016年的个别月份,居民房贷占信贷的比重突破100%,房贷几乎成为了居民信用消费的全部。但从2018年开始,金融体系的基本面发生了根本变化,“大水漫灌”的时代已经结束:一方面,房企因为融资环境恶化,供给端开始受挫;另一方面,国家的政策意图很明显要把房地产隔离在宽松之外,LPR改革后,长端利率的下降节奏和力度要明显小于短端,实际房贷利率远高于基准,居民购房能力被抑制。

最后是估值因素,我国的绝对房价和相对房价均处于全球前列,后续上涨空间有限。从绝对水平来看,中国大陆核心城市的房价在全球位居前列,仅次于香港、纽约、新加坡,如果剔除建筑和使用面积的差别,京沪深的房价几乎是最高的,仅次于香港。从相对水平来看,中国的核心城市房价在全球是最高的,修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港,京沪深的购房负担稳居全球前三。如果房价没法进一步的上涨,目前的租金回报是严重偏低的,房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。