楼市小阳春?这里头可能有点儿误会

人们常说,中国最牛的推销方案,都在地产中介的朋友圈里。

最近,很多房产中介都在转:

南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、广州金融城土拍又出地王:楼面价3.7万/㎡,总价达37.07亿、18城调控政策松绑……

点开一个房产中介的朋友圈,画风是这样的:

感觉这一波楼市行情来的不明不白,我隐约记得,不久前还有文章在建议大家今年卖房炒股,怎么这么快楼市就开始“回暖”了?真相到底是什么?

楼市“小阳春”来了吗?

今天搜集了楼市信息,特别是一些楼市火爆的事件,看看房产中介们到底是不是空口无凭。

大概有以下几个事件吧,好像还真透出些楼市小阳春的气息:

坐标:燕郊 —— 楼市陷入冰封的环京小镇燕郊楼市再度活跃,房价出现反弹。来自某房产机构数据显示,从2018年11月份开始,燕郊二手房挂牌价格上涨明显。截至2月25日,2019年2月份燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米,环比上涨4.19%,比去年11月份上涨了1193元/平方米。(来源:新京报)

坐标:苏州 —— 2月22日苏州节后首场土拍的表现亮眼,7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让,累计土地成交总价98.26亿元,最高溢价率达42.78%。(来源:克而瑞地产研究)

坐标:杭州 —— 2月最后一周,杭州主城区有两个热门楼盘开启摇号登记,一个是曾在去年产出两次万人摇的中国铁建西湖国际城,最后262套房源清盘,上演了万人摇帽子戏法,第三次有超1万购房者登记,中签率不足1.5%。另一个是被业内奉为“锦鲤”的猪年首个涨价楼盘,绿城建发沁园加推125套房源,单价比起首次开盘贵了近5000元,涨价消息被各大开发商做成文案转发,热度盖过杨超越。(来源:浙江在线)

坐标:深圳 —— 2月22日一早,华润深圳湾瑞府开盘。因操作人数众多,看房预约软件失灵。这是深圳新年第一个开盘项目,市场传言,华润瑞府开盘就售出约5成房源,400平米的户型更是秒光,230平米户型产品也已经售罄。(来源:21世纪经济报道)

如此看来,有些地区的楼市似乎存在着回暖迹象,寻找原因,根据以往的经验,在春节过后的一段时间里,由于此前积压购房需求的释放,楼市可能出现“小阳春”现象,成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。

此外,我发现,一些相对利好楼市的政策和规划也在集中发布,比如随着近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布,大湾区房地产市场受到普遍关注,虽然纲要未提房地产,但在地产从业者眼中,粤港澳大湾区房地产价格受到提振不可回避,因为其战略定位突出,自然容易受到资本的重视。

另一个影响楼市的因素是春节之后各地出台的人才政策。据统计,仅2月11日至2月15日,就有常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市出台人才引进新政,其中4城降低了落户门槛。有分析认为,遍地开花的落户政策,可能已经为楼市“限购”等紧缩性政策形成了事实上的松绑,虽然从数量上来说,并不能直接推升房价,但或许会形成一种预期,而这种预期则会改变市场的观望状态,最终刺激房价上涨。

据克而瑞研究中心不完全统计,当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,这也是开年来各地楼市“回暖”现象频频的重要推手。

专家:别被个案蒙蔽眼睛

那么,局部楼市回暖现象是否代表了整体趋势?

对于目前楼市出现的现象,据中国新闻网报道,多位业内专家指出,受到积压需求释放,城市群、都市圈规划密集发布,人才政策频频升级、房企加大打折促销力度等因素影响,局部地区的确存在成交活跃度提高,甚至个别项目房价上调等现象。但不少地方仅仅是局部短暂回暖,全国而言,整体楼市仍处于去年四季度以来的降温通道内,如无政策的实质性松动,2019年楼市销售量将很可能低于去年。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶3月1日在“中指市场形势报告分享会”上指出,春节前后,从房企的反馈来看,各线城市的来访和认购量与过去的水平有明显差距,购房者预期发生改变,返乡置业热度下降,大部分项目也处于优惠和促销之中。

以京津冀地区为例,严厉调控2年后,环京楼市持续低迷,房价与2016年的高点相去甚远。近期虽然不乏政策和规划利好,如北京市政府已迁至通州,北京新机场今年9月将投入运营等,局部楼市出现短暂回暖,但距离此前的市场活跃仍有较大差距。

中指院提供的数据显示,2月份,中国100个受监测城市房价平稳,涨幅较上月回落。百城中39个城市房价环比下跌,较上月增加,其中三四线城市占比达到七成。曹晶晶指出,随着今年棚改货币化的空间收缩,一些三四线城市房价还会出现明显回调。

因此,克而瑞研究中心认为,当前随着各城市楼市调控的试探性松动,局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调,带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象,但难改总体市场下行调整的大趋势。

这么看来,楼市整体回暖还真是子虚乌有的事,那最前面房产中介疯转的信息,无疑就是自嗨模式下的广告文案了,现在我们看看这些传言是怎么被各个击破的吧。

谣言粉碎机

1、南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘

——南京这一房产网站每年都会举办3000人看房团,2016年、2017年比今年还多人都没有上头条,而在楼市下行的2019年的通稿却神奇地刷屏了。

2、燕郊天洋城一夜涨7000元/㎡

——天洋城做为燕郊镇中心地段最好、配套最优、生活最便利的项目,是曾经站上燕郊3.5万/㎡房价巅峰的大体量项目,而最低的时候跌到1.8万/㎡。

相比跌去的,即使涨7000元/㎡,涨的还补不齐天跌的部分呢,而且只是单套涨,不是小区价值的整体回归。

3、深圳湾华润润府8000万豪宅秒光

——深圳湾华润瑞府位于深圳最高端的滨海豪宅区,旁边靠着南山的地标春笋,本次开盘推货143套,才卖了69套,秒光的是400平D户型,总价8000万,还有一堆上亿的卖不出去。

且不说豪宅市场与普通人无关。

深圳豪宅并非都好卖,恒裕滨城二期也是深圳湾一线海景的标杆产品,首开20万/㎡,价高不好卖,最近刚刚下调价格,依然去化困难。还有蛇口的枫叶望海公馆,近期还启动了分销来加快销售进度,回笼资金。

4、广州金融城土拍火热:370676万元+55%自持,折合楼面价37465元/㎡

——所有的广州人都知道珠江新城、琶洲、金融城是广州向东发展的黄金三角,金融城的控规主要以商业、商务用地为主,本地块则是为数不多的临江宅地,南临广阔珠江,坐享一线江景,可做成一线瞰江高端住宅项目。

未来可能是广州在售的唯一一线江景豪宅新房,价格顶破利润率可想而知。这么一块难得一见的好地,吸引12家开发商,37465元/㎡的楼面价也就不奇怪了。

5、十八城政策松绑

——从一线城市到三四线小城,这场松绑潮,覆盖面极其广。但是这些松绑政策基本都是针对“边角料”和放宽人才落户条件,都是一些不痛不痒的操作,不断在试探,并没有什么完全放开限购限售限价的虎狼之药,掀不起什么大波澜。

  
财富周刊