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瓷房子拍卖罗生门:被指赖账1亿达5年 房主称被骗

日前,天津“瓷房子”将拍卖的消息,让其背后的亿元纠纷再次引发大众关注。此前,“瓷房子”主人张连志都是以“受害者”的形象出现,声称被骗签署借款合同,被骗签署送达回证、询问笔录及庭审笔录等,引来一片同情声。

最近,北京时间财经记者采访了借款方鑫泽小贷,他们认为“张连志就是一个‘老赖’”,“我们给他打款1个亿,但从2012年到他现在只偿还了1000万。就算只认五千万,那你还钱呀,五千万都不还。

作为天津的“地标”建筑,“瓷房子”坐落在和平区赤峰道64号,因房子表面全部贴上古瓷而闻名。

“瓷房子”引发的借贷纠纷

近日,围绕天津瓷房子“拍卖门”事件的法律问题专家研讨会在北京举行,再次引发了人们对“瓷房子”借款纠纷的关注。

在这个案件中,主要涉及两方:一方是天津市粤唯鲜文化产业投资集团有限公司(以下简称“粤唯鲜”)和张连志,也是“瓷房子”的拥有者。粤唯鲜成立于1993年11月,是天津第一家以“鲜活”为主打的高端餐馆,巅峰时期,想去粤唯鲜吃饭需要提前三个月约定。

另一方是天津鑫泽小额贷款公司(以下简称“鑫泽小贷”),成立于2010年7月。“其实鑫泽小贷的大股东是做制造业的龙头企业,鑫泽是服务其控股股东上下游客户,做一些供应链融资,如果不是当时张连志求上门来,是不可能接待对方的”,王嘉臣说。

“瓷房子”最初是著名外交家黄荣良故居,位于天津市中心赤道峰,2000年粤唯鲜斥资3000万买下了它,并开始着手将其改造成今天的“瓷房子”。

据张连志讲,“瓷房子”的修建是一个长期的过程。古董文物、瓷器残片的收集需要时间和精力,已经修好的部分,仍然需要修缮和维护。这也导致过去10多年里,张连志每年都要拿出一部分钱继续这个过程。

也正是因为修建“瓷房子”,张连志的资金越来越紧张,他开始拖欠银行、供应商、工人的款项。据有关媒体报道,当时张连志已经欠下3700万元担保公司的本息、2100万元银行贷款本息和1200万供应商与工程商的个人贷款。

“因为银行不给我贷款”,张连志说,2012年春经朋友介绍,他与鑫泽小贷签署了总额1亿元的借款合同,约定月利率3%。并于7月和10月在和平区房地产管理局用“瓷房子”做了两次各5000万元的他项权利(相当于贷款抵押)。

此后,粤唯鲜、张连志以及鑫泽小贷被拖进了一起长达4年的纠纷中。张连志觉得“自己被骗了”,被骗签署借款合同,被骗签署送达回证、询问笔录及庭审笔录等;而鑫泽小贷负责人王嘉臣则表示,“这5年来,我们作为原告方很委屈,又很无奈”,“设想一下,1亿元,5年前如果购买了几套北京的房子,现在可能价值已经翻几倍了。但这几年非但没有收回本金,更损失了现金流转的获利机遇,得到的只是冗长的官司和一次次因被告抵赖所带来的愤怒”。
借款1亿还是5000多万?

在这个案件中,争论的焦点是张连志到底借了多少钱?收到了多少钱?

张连志坚持称,自己借款只有5000多万。据张连志助理黄晓燕出示的借款明细显示,两笔贷款总计5751.8万元,其中第一笔实际借款4250万元,第二笔1501.88万元。

而且,张连志说这两次贷款均未签订合同,“我们干(古董)的,都是一说就行了,规矩极了,加入一个东西口头说10万,绝不可能再多一分钱。”

那另外4000多万去哪里了呢?张连志表示,在第二次发放贷款时,他让黄晓燕和会计林更与鑫泽小贷对接。“我让公司财务林更配合他们(鑫泽小贷)办卡,他们说为了公司贷款流水好看”,张连志说,这张卡随后被单辉(冒充鑫泽小贷员工)拿走,而他们再也没有管过,“根本想不到去查,就觉得不会出这种事情。”

同时,黄晓燕后来经过查询,账户上还出现了多个个人及企业户名,“我们均不认识”。

另一方面,鑫泽小贷则坚称自己借出去一个亿。北京时间财经记者在鑫泽小贷办公室看到了这20份借款合同,每份借款合同借款本金500万,总标的为1亿元。包括一张保证书,张连志自愿为此次贷款承担连带保证责任。

对于张连志表示未签合同一说,王嘉臣回应说,“首先,在逻辑上就有问题。这么大的数额,如果没有合同,我能借给他钱吗?”,“他声称只收到了5000多万,但为什么他签字的1亿合同,还做1个亿的抵押,而且法院也认可1个亿的债权。我们给他的打款证明,收款记录全都有,而且经过三级执法机关认定。”

关于1亿元给付情况,鑫泽小贷向北京时间记者展示了当时的9笔转款记录。对于这份凭证,张连志代理律师王殿学质疑说,“其中有8笔打款凭证显示的出借人与借款人均是与本案无关的案外人,没有任何鑫泽小贷打款给张连志或粤唯鲜1亿元的转账凭证”。

鑫泽小贷向北京时间财经记者出具了相关付款指令函、委托付款函、张连志签字的确认书等。“有这些材料,基本可以断定贷款公司按照张连志的指示打入指定账号,张连志也表示认可。”资深人士赵先生说。

在之前的调解过程中,张连志对1亿的借贷是认可的。在 2013年8月12日,天津市东丽区人民法院曾就此案件进行民事庭审,当时张连志表示,“借款事实属实,二十案件共借款1亿元”;在2013年10月30日,张连志曾上诉到天津市第二中级人民法院,随后双方签订执行和解协议,“粤唯鲜、张连志于2013年12月3日前给付鑫泽小贷本金两千万,2014年1-8月每月底前给付一千万。”

另外,“做过抵押贷款的都知道,如果没有借款合同,房管局是不会做抵押登记和出他项权证的。而且他项权出了1个亿,那肯定得有与1亿元相对应的借款合同”,赵先生表示,“再说法院这边,立案时需有双方的借款合同等佐证,且得有相对应的1亿元打款记录才能形成事实。没以上各种证据,法院是不可能轻易做出处理的;我觉得被告说自己连开庭时都蒙在鼓里也不太现实。”
真假合同

此前,在这个案件中,除了鑫泽小贷提供的20份借款本金为500万的合同,粤唯鲜和张连志最近又提供了在房管局备案的两份合同,贷款金额分别是5000万,月利息2%。

对于鑫泽小贷提供的20份合同,张连志声称这是被骗补签的。“当时,鑫泽小贷董事长辛建生找到我,要求归还欠款1亿元,这时我才意识到被骗了,我仅借了5000多万”,张连志说,后来辛建生约他在河西区璞御餐厅见面,并找来一法官解决此事。“法官建议由张连志出面起诉单辉、崔洪生(疑似涉嫌诈骗,已立案调查),但需要先补签20份借款合同做证据,原因是东丽法院不能审理标的额为1亿元的案子,需将1亿元拆分成20份,每份标的500万元。后来,张连志在鑫泽小贷事先准备好的20份空白的借款合同上签字。”张连志代理律师王殿学说。

而且在研讨会现场,当被问到是否能够提供被诈骗的证据时,张连志表示正在搜集中。

对于两份5000万的合同,有知情人士介绍说,“当时因为合同有20多份,房管局人又特别多,工作人员表示办理20份需要时间太长,让协商下能不能出一份或两份合同。应房管局的建议,在整体标的额不变的情况下,化零为整,签署了2份各5000万的合同。”

“两份5000万合同和20份500万合同之间的关系,是这个案件的一个重点。我认为,后面的20份实际上是解决前面2份,约定东丽区可能管不了的问题。因为后面完全是独立的20份借款合同,被告人直接签了字。如果没有任何证据证明是伪造出来的,法院只能推定就是存在的。”北京航空航天大学法学院院长龙卫球说。

“瓷房子”值多少钱?

另一个争论的重点是“瓷房子”的估值。2016年,天津中量房地产评估有限责任公司受天津市东丽区法院委托进行评估,将“瓷房子”的价值定在1.4049亿元,这也是最终法院在阿里巴巴拍卖平台上设置的起拍价。

但张连志却对此并不认可,“瓷房子的价值并不在于房产本身,而是在于瓷片包裹的设计,粤唯鲜曾委托北京中财国誉资产评估有限公司对‘瓷房子’做过资产评估,房产价值为3.4亿,整个瓷房子的估价接近100亿”,张连志其代理律师说。

不同的评估公司给出了迥异的评估价格。对此,王嘉臣表示,“中量地产评估并不是我们选择的。2016年8月5日,由东丽法院抽签选取的评估公司对‘瓷房子’进行评估,这次评估也是在法院的监督下,当时张连志在在场,也签字认可。”随后,他向北京时间记者出具了当时张连志的签字确认书复印件。

评估后,“瓷房子”的价值确定为1.4049亿元人民币。据了解,当时评估公司只对房产进行了估价,并未涉及文物部分。“后来他们提出瓷房子很值钱,法院让他们提供这些瓷器买卖的发票、装修账目本等相关证明,但他们并没有提供。”

同时,经过再次调解后,2016年8月17日,张连志与鑫泽小贷订立了新的还款协议,“粤唯鲜和张连志8月17日给付本金500万;自2016年9月至2017年3月每月给付50万;剩余本息于2017年4月30日还清。”同时,如未能履行给付义务,将同意瓷房子以1.4049亿元评估价值作为第一次拍卖的起拍价进入司法拍卖程序。并在拍卖前将房产中所有瓷片等装修材料、办公用品、家具、古董、陈列品、贵重物品等进行清场,并承诺截至拍卖日不清场视为放弃权利。”

据王嘉臣介绍,张连志再次爽约,“到今年四五月份,仅还款1000万。就算你只认五千万,那你还钱呀,五千万都不还。”

 

是否超额查封?

因为粤唯鲜和张连志一直未能按时还款,2013年7月23日,鑫泽小贷向东丽区法院提出财产保全的申请,“要求查封被告的财产,并已提供担保。”东丽区法院认为,原告的申请符合法律规定,此后不久便查封了“瓷房子”和“疙瘩楼”两处房产。

张连志认为这属于超额查封,“‘瓷房子’和‘疙瘩楼’价值高达几十亿”,这也导致其无法进行融资。

据王嘉臣介绍说,他一直希望和张连志多沟通,帮他想办法盘活资产恢复现金流,以市场手段解决债务问题。“后来,我一直联系不到张连志,只能联系上他的侄子,对方永远以张连志不在天津为由推脱。”

对于超额查封的说法,王嘉臣也觉得非常无奈,“首先,他只把‘瓷房子’抵押给我们。贷款本金1亿元,加上逾期利息、迟延履行金以及后续要付的执行费等,可能会超过瓷房子’估值1.4亿。如果流拍,价格降20%,就变1.12亿,如果再流拍,我们只能接收房子”,“而且,我们去查封疙瘩楼的时候,被告知这栋房产上之前有银行的他项(抵押贷款)和查封。据说是2006年欠银行4600万,如果加上迟延利息、罚息等,10几年很可能就翻倍了。而且,我们属于轮候查封之后,哪里超额查封了?”

拍卖可能会流拍

据知情人士透漏,其实瓷房子早在2014年初就该被执行拍卖的。但由于2014年1月张连志向天津市公安局经侦总队报案,称本案存在诈骗行为。因为‘先刑后民’是我国经济审判中一个原则,经侦介入侦查后,民事执行被暂停。直至2015年末,检察院方面开始介入督办此案。2016年5月,天津市经侦总队向东丽法院回复了侦查结果,并于2016年4月依法撤案。因此,法院继续执行,2016年7月张连志被抓拘留。

今年4月末,张连志全权委托深圳某资产管理公司与鑫泽小贷见面洽谈,购买鑫泽小贷对张连志及粤唯鲜的债权。“然后就是各种磋商议价,在临近拍卖前终于达成协议,承诺7月20日付清全款。但20号到了,没有付款,又拖到26号。结果就在26号,该资产管理公司的人员称联系不到张连志了。当天就接到张连志提出抗诉的消息。”

“张连志一直拖到现在,来回来去地在折腾。但是,我们依然相信法律的公正性和严肃性,等待法院的下一步执行安排”,王嘉臣介绍说,此前为了尽快解决这个事情,他们做出了最大的努力,甚至将最初的月息3%降到“按照人民银行同期同类贷款利率的2倍。”据了解,最新央行贷款利率一年以内为4.35%,一年到五年为4.75%,五年以上为4.90%。

在经过两次延期之后,“瓷房子”将于8月8日正式拍卖。近日,粤唯鲜及张连志向东丽区人民检察院提交抗诉申请书,申请东丽区法院再审;另外,还申请解除查封和终止拍卖。

鑫泽小贷方面则静等司法拍卖开始。“我估计这次会流拍,因为第一次流拍,下次的起拍价就会降为1.12亿,谁不想便宜点啊,很多人可能会参与第二次拍卖。”

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